Рынок складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на подъеме

Это означает превышение уровня 2021 года на 11%.

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в 2023 году составили абсолютный рекорд – 850 млрд руб., что почти на 90% больше по сравнению с 2022 годом.

Рекорд ввода площадей

Объем ввода новых площадей оценивается не менее чем в 363 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей находится на околонулевом уровне, ставки аренды продолжат рост и по итогам года достигнут 8 тыс. руб./кв. м в год triple net (речь идет об аренде, при которой арендатор принимает на себя все эксплуатационные расходы, связанные с имуществом).

Однако уже в начале декабря арендодатели начали предлагать строящиеся площади по ставке до 8500 руб./кв. м/год triple net, устраивая торги среди арендаторов с целью повышения арендной ставки.

Компании готовы рассматривать и заключать сделки на площадях по ставкам, которые казались завышенными еще полгода назад. Вопрос лишь в том, как долго такая ситуация продлится.

Драйверы роста

Главным драйвером увеличения спроса на складском рынке в 2023 году вновь стали маркетплейсы. В целом на компании сферы онлайн-торговли пришлось 63% от общего числа сделок (или 462 тыс. кв. м).

Также e-commerce стал лидером по числу build-to-suit сделок (строительство под нужды заказчика): из 362 тыс. кв. м площадей на компании онлайн-торговли пришлось 94%, или 339 тыс. кв. м.

Активное развитие маркетплейсов на фоне увеличения спроса на складские объекты стало одним из факторов сокращения объема свободных спекулятивных площадей в 2023 году до минимального значения за всю историю рынка – порядка 0,3%.

Мнение экспертов

Ожидается, что эти тренды на складском рынке сохранятся как минимум до второй половины 2024 года, когда в эксплуатацию будут введены крупнейшие спекулятивные комплексы – в частности, «Осиновая роща» (69 тыс. кв. м), «Фортис» (63 тыс. кв. м), «Солярис» (28 тыс. кв. м), «Raum Бугры» (25 тыс. кв. м).

И ввода этих объектов может оказаться недостаточно для удовлетворения текущего уровня спроса, поскольку большая часть из них уже законтрактована.

«Причина – продолжающаяся борьба маркетплейсов за рынок Северной столицы, которая приводит к поглощению большинства доступных и строящихся спекулятивных площадей, а также рекордным объемам строительства в формате build-to-suit», – полагает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев.

Спрос сохранится и в 2024 году

Участники рынка предвидят сохранение позитивных трендов на складском рынке региона до II полугодия 2024 года. А возможно, и дальше. Недавний пожар на складе Wildberries способен подстегнуть повышенный спрос на склады и новое строительство в 2024 году.

В частности, Wildberries намерен после пожара на складе в Шушарах открыть новый сортировочный центр в Петербурге. Об этом 14 января сообщили в приложении для сотрудников маркетплейса. «В течение недели в Санкт-Петербурге будет открыт новый склад. Адрес и дату открытия сообщим дополнительно», – было сказано в рассылке.

По поводу расположения новых площадок пока точной информации нет. По одной из версий, они появятся в Уткиной заводи (Санкт-Петербург).

Автор: Александр Солнцев

Фото: ГК Роллер