Нехватка складских помещений рождает нестандартные решения

Поиск решений

Прогнозы на 2024 год предполагали умеренный рост стоимости складских помещений и стабильный спрос. Однако фактические данные показывают, что рост стоимости и спроса превзошел ожидания. Увеличение стоимости строительства и арендных ставок оказалось выше прогнозируемого, а спрос на объекты «под клиента» и развитие региональных складов свидетельствует о более динамичном развитии рынка, чем предполагалось ранее.

Среди наиболее востребованных типов складов оказались:

1. склады класса А. Высокий спрос на современные складские помещения класса А сохраняется, особенно в Московском регионе и ключевых логистических хабах. Это обусловлено стремлением арендаторов к повышению эффективности логистики и снижению операционных затрат;

2. проекты «под клиента» (BTS). Доля сделок формата BTS в структуре спроса составляет 69%, что свидетельствует о предпочтении арендаторов к индивидуально спроектированным объектам, полностью соответствующим их специфическим требованиям;

3. холодильные склады. Сегмент складов с температурным режимом демонстрирует рост спроса, обусловленный развитием сектора FMCG и увеличением объемов хранения скоропортящихся товаров.

Ситуация усугубила нехватку складских помещений класса А, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство таких складов заняты на долгосрочной основе, что минимизирует текучесть. Средний срок реализации проектов составлял до 2-х лет, включая проектирование, согласование и строительство: на ордеры уходит от 6 месяцев, а требования к ним часто меняются, делая процесс непредсказуемым. Девелоперов отталкивают такие условия, поэтому идет переориентация на модернизацию складов класса B или даже C.

Компании, не находя свободных площадей, начали заказывать склады по модели «под клиента»: девелопер и клиент сотрудничают на этапе проектирования, чтобы объект максимально подходил для бизнеса заказчика. Арендаторы получают объекты согласно требованиям, но индивидуальные проекты требуют 2–3 года на реализацию.

Подстраиваться под ситуацию

В регионах, где дефицит складских помещений особенно ощутим, альтернативой стали мобильные склады и модульные конструкции. Решения стали популярными благодаря их гибкости, быстрым срокам реализации (1–4 недели) и меньшей стоимости. Это помогло бизнесу справиться с сезонными пиками спроса и временным увеличением объема хранения.

Из-за роста спроса на складские площади компании вынуждены искать нестандартные решения для хранения товаров. В их числе:

• морские контейнеры. Они легко доступны, их можно перевозить, устанавливать в разных местах, и они подходят для постоянного хранения. Малые предприятия, особенно строительные, хранят там инструменты и оборудование;

• заброшенные здания (старые фабрики, склады, торговые павильоны). Существующая инфраструктура создает лучшие условия для хранения. Это минимизирует затраты на подготовку нового объекта. Однако здание может оказаться аварийным: температура хранения может не подойти, и есть риск обрушения;

• старые железнодорожные вагоны. Это популярно в удаленных или сельских районах, где другие варианты хранения ограничены. Они недорогие, мобильные и можно организовать хранение рядом с железнодорожными станциями;

• подвалы. Решение спорно: с одной стороны, экономят деньги, а с другой – необходимо соблюдать строгие стандарты безопасности: из-за старых систем – высокий риск пожаров, а повышенная влажность может вызвать заболевания;

• шахты и пещеры. Такой вариант – не редкость. Его используют при необходимости постоянной температуры и влажности. Условия подходят для хранения вина, сыров, вяленого мяса, а также архивов и природных ресурсов (нефть и газ).

Тенденции

В 2025 году ожидается снижение объема сделок до 4–4,5 млн кв. м, что на 35–40% меньше текущих показателей (цифры IBC Real Estate). Причинами являются насыщение рынка, экономическая нестабильность, а также возможное замедление роста электронной коммерции, которая ранее была одним из ключевых драйверов рынка.

Несмотря на снижение спроса, возможен рекордный ввод новых складских площадей – до 8 млн кв. м. Это обусловлено завершением ранее запланированных проектов: логистический комплекс Ozon в Янино, распределительный центр X5 Group в Екатеринбурге, индустриальный парк «Южные Врата» в Подмосковье и другие.

Сочетание снижающегося спроса и растущего предложения может оказать давление на арендные ставки и цены продажи складских помещений. Возникает риск простоев.

Особенно заметным это будет для регионов, где меньше крупных игроков, таких как логистические операторы и производственные компании, которые могут арендовать большие площади. Основные арендаторы в регионах – небольшие компании. Им не нужны крупные склады класса А, и они предпочитают менее дорогие и гибкие решения.

В этой связи девелоперам в 2025 году стоит вести себя осторожнее и стратегически подходить к проектам, например:

• нужно сосредоточиться на изучении реальных потребностей арендаторов, особенно в регионах, где склады класса А могут быть избыточными. Может стать более выгодным переход к модернизации объектов, вместо нового строительства. Девелоперы могут сократить инвестиции в новое строительство и сосредоточиться на модернизации складов класса B и C;

• рост сегмента FMCG и потребность в холодильных складах могут стать устойчивым направлением;

• девелоперам стоит обратить внимание на регионы с перспективой экономического роста и недостатком качественной инфраструктурой: Урал, Сибирь, Южный федеральный округ. Там меньше конкурентов и высокая потребность в модернизации и строительстве складов. Девелоперы смогут диктовать свои условия, заняв нишу. Например, Урал – промышленный центр с развитым металлургическим, машиностроительным и химическим производством. Для хранения сырья, готовой продукции и комплектующих необходимы качественные склады;

• логистические центры, городские склады и фулфилмент-центры востребованы среди малого бизнеса и онлайн-торговли, поэтому стоит рассмотреть возможность вложений в эти сегменты;

• развитие альтернативных складов. Может увеличиться интерес к мобильным складам, модульным конструкциям и другим недорогим вариантам, чтобы снизить затраты.

В текущей ситуации важно напомнить о том, что рынок складской недвижимости продолжит сталкиваться с рисками:

1. рост стоимости строительных материалов и оборудования. Увеличение цен на импортные строительные материалы, связанные с усложненной логистикой и санкциями, продолжит оставаться одним из главных рисков. Это особенно касается оборудования для создания высокотехнологичных складов (например, систем охлаждения, вентиляции и автоматизации);

2. перенасыщение рынка. Завершение строительства ранее запланированных крупных объектов может привести к избытку предложения, особенно в регионах с низким спросом. Это создаст риски простоев и низкой заполняемости складов, что снизит рентабельность проектов;

3. изменения в логистических цепочках. Продолжающаяся переориентация на восточные и южные маршруты будет увеличивать сроки и стоимость доставки материалов. Это нарушит своевременную реализацию проектов, особенно в отдаленных регионах;

4. изменения в спросе. Например, компании могут больше инвестировать в собственную логистику и уменьшать спрос на аренду складов, а малый и средний бизнес может переключиться на более дешевые варианты хранения;

5. угрозы новых санкций. Санкции против банковского сектора или валютных операций могут обвалить курс рубля, что вызовет рост стоимости импортируемых материалов и оборудования, увеличив издержки девелоперов.

Автор: Анна Маничева