III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
Насколько прорывным для рынка складской недвижимости был 2023 год – заключено рекордное количество сделок в регионах, участники рынка купили или арендовали порядка 3 млн кв. м складских площадей, это почти суммарный результат предыдущих 3-х лет – так в первые два месяца 2024 года инвестиции в целом в коммерческую недвижимость в России упали не менее чем на 18%. В январе – феврале инвесторы, по разным данным, потратили на покупку коммерческих объектов (склады, офисы, торговые центры) от 32 до 78 млрд рублей, а это, также по разным оценкам, на 30–63% меньше, чем было в эти же месяцы годом ранее.
При этом даже такие показатели можно считать завышенными, поскольку на январь – февраль перенеслось несколько сделок, которые должны были закрыться в конце прошлого года.
«Такое снижение показателя связано, в первую очередь, с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка. До конца первого квартала текущего года могут быть закрыты несколько крупных сделок, в результате чего по итогам квартала разница между январем – мартом 2023 и 2024 года может несколько сократиться», – отметила старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
Дело в деньгах
Многие инвесторы придирчиво рассматривают каждую сделку и с заключением договоров не спешат – сдерживающим фактором для многих становится ключевая ставка. Даже в таких условиях участники рынка стараются получить для себя максимум, заметным трендом в последнее время является заключение BTS-договоров (built-to-suit). Оно предполагает строительство складов под нужды конкретных крупных заказчиков. Сегодня существенная доля складских проектов – более 54% – возводится в формате BTS под нужды онлайн-игроков, это фулфилмент центры, в основном, в регионах.
Строящиеся площади, которые в 2024 году будут введены в эксплуатацию, законтрактованы на 75% до начала строительства. Оставшиеся 25% без арендаторов, к окончанию строительства заполняются, и к моменту сдачи доля вакантных площадей близка к 0.
Основной заказчик – уже не тренд, а понятная традиция – компании, специализирующиеся на интернет-торговле, на втором месте – классический фуд-ритейл.
Эксперты прогнозируют в 2024 рекордный объем ввода в эксплуатацию складской недвижимости – речь о более чем 4,5 млн кв. м. По аналогии с текущей ситуацией, даже несмотря на трудности финансовой составляющей, есть полная уверенность, что все эти метры будут заполнены.
Ставка
На фоне дефицита доступных складских комплексов средневзвешенная арендная ставка объектов класса A, увеличившаяся за прошлый год до 6 тыс. руб. за м²/год (+35% к IV кварталу 2022 г.) в регионах и до 8,5 тыс. руб. за м²/год в столицах (+50% к IV кварталу 2022 г.), продолжит расти. В феврале 2024 года ставки аренды были близки к этим показателям. Эксперты предупреждают, что концу 2024 года ставка составит уже 6,5–7 тыс. руб. за м²/год для регионов и 9,5–10 тыс. руб. за м²/год для столиц.
